港股视点：内地房股宜观望
时间：2010-09-03
SOHO中国(0410)董事长潘石屹表示，中央加大保障性住房建设，给予有关住房的土地供应及开工面积均不能少於总量的5成，而「国10条」又附加了问责条款，表明当局对落实政策的决心。
再者，银监会订明开发商贷款需要直接委托予施工单位及材料供应商，变相限制了发展商运用资金的空间，对部分财政不稳的开发商将构成明显影响，并预期内房市场在未来一年将呈「价量齐跌」，楼价或会回到09年初水平。
作为内地房地产具有一定影响力的人物，潘石屹的言论无疑为即将迎来「金九银十」的内房，予以一阵寒风。
早前有指银监会要求内银继5月後，再作压力测试，以楼价下跌50%为测试基础，较之前的2-3成的跌幅为多，而结果显示，内房若下跌5成，内银的不良贷款比率将上升1-2%，升幅不多，属可接受范围。
当局会否再出招惹关注
然而，是次结果与上次无甚差异，令人质疑测试的可信性。另一方面，压力测试的基准被调高，更惹来当局加强调控力度的疑问。
在「国十条」出台後，当局主要着重於加强措施执行的力度，而再未有新一轮的措施出台，备受争议的房产税亦未有出台，最近则重点打击闲置土地，以及继续加强对房贷的监控。
此外，作为当局控制楼市的另一主政—保障性住房，亦是调控楼市的另一关踺。数字显示，截至09年，内地商品房面积达44.7亿平方米，而本年保障性住房的面积则约为6.1万公顷，占总比33%，远高於09年的14%，可以预见国民住房需求将得到纾缓，并有望下压投机性住房，由供求层面，配合贷款规模的缩减，从而引发调整。
不过，内房调整的速度似乎未尽理想，7月70大中城市的按月升幅亦达10.3%，与年内高位12.8%比较，放缓速度不甚显着，加上内房传统销售旺季将至，国内楼市近日普遍均有回升之势，楼价或现小阳春，或促使当局进一步加强落实现有措施，以至是推出更多新政，当中自然包括房产税。
内地楼价会否如潘石屹所言，会於一年内下调至去年初之水位，难免言之尚早，实际跌幅需要视乎当局落实保障性住房的力度、地方政府配合，以及贷款紧缩程度而定。
惟可肯定的是，内房下跌势头仍不甚明显，当局亦尚有「弹药」可用，内房升势必续放缓，调控将为持续，内房资金链亦会受销情下滑及贷款收紧等影响，整个内房板块仍宜以观望为主，更要规避高负债的内房。
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2026-04-07 06:42 | 中国平安
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