深圳君融财富管理研究院研究员   张燕、盘世雄

　　引言：由领涨到领跌，深圳的房产价格创造了两个同样让人瞠目结舌的“深圳速度”，而从去年年底万科、金地的“降价门”，到中天老总蒋天的卷款而逃，再到今年的“断供门”。一波还未平息，一波又来侵袭的深圳房产市场简直如一幕五光十色的舞台剧，总是引人注目，但是我们却从来都没有看透它……

　　一、 “深圳速度”：从领涨到领跌的房地产市场

　　1．房价在06、07年快速上涨，08年以来跌幅明显

　　与其他城市相比，深圳的房价一直是飙升的带头羊。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，深圳以涨幅12.6%问鼎冠军；二季度深圳继续以涨幅14.3%卫冕榜首；三季度的涨幅更高达15.7%；四季度全国七十个大中城市房屋销售价格上涨5.3%，深圳继续以11.8%的涨幅夺冠，与此同时，上海已经出现0.1%的下降。直到第四季度以后，深圳的房价才逐渐出现回落。

　　从2003年到2007年，深圳新建商品房的均价从5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上涨2倍所花的时间，香港用了13年，日本用了10年，深圳则不到5年。根据深圳市商品房销售信息系统统计，2006年深圳的商品房均价达到9956元，比2005上涨了32％；2007年深圳全市住宅销售均价为12378元/㎡,同比上涨35%，是从2003年开始涨幅最大的一年，也是这几年房价的急速飙使得深圳创造了改革开放后新一个“深圳速度”。

　　几乎所有深圳人都认同，这是一个被炒家左右的城市。投资客、中介公司乃至房产商等各路炒家至少占据深圳楼市的半壁江山。据深圳中介机构统计，去年深圳楼市中70%的购房者为投资客，实际购房自住的不到30%。由于前两年投资过旺以及投机性炒作，市场积累了大量泡沫。深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》指出，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。深圳楼市转手速度明显过快，投资和投机的成分较多。 

　　注：图片来自深圳房地产信息网

　　但是2008年随着国家宏观调控政策的贯彻落实，深圳房地产市场出现调整，房价有较大幅度下降。半年深圳房价更领跌全国，今年5月份，深圳房价比去年最高点下降了36%，创造了另外一个房价下降飞快的“深圳速度”。据深圳市国土资源与房产管理局统计，今年前5个月，深圳住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米分别为15080.25元、16314.58元、13618.42元、11962.08元和11014.14元，调整幅度接近30％，基本回落到去年初的水平。业内人士认为，今年以来深圳房价大跌可以视为市场在“挤压泡沫”，大量投资客离场，深圳楼市正在回归理性。

　　目前深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态。从去年底开始，面对惨淡的销售市场，万科、中海、招商等主要房产商面对公司年底的回款压力，率先降低销售价格，于是引来诸多其他地产商的跟风，2007年年底开始，市场上“买房送装修”“买两房送八万，买三房送十万”……此类上半年绝迹的广告，再次成为主流。

注：图片来自资料来源：深圳市房地产研究中心 《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告 》

　　2．从房屋的供求关系来说，目前深圳房产供给远大于需求

　　从房产供求关系来看，今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38%。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02%；办公楼销售面积 1.78 万平方米，同比减少 89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在 350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

　　但供给方面就不是这么回事儿了。今年上半年住宅供给则达到560万平方米，加上下半年将开盘的新盘，预计2008年的住房供给一共可达到800万平方米。其中2008年政府计划提供政策性住房228.4万平方米。并且按照政府出台的住房建设规划，2008—2012年间，还将建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米。如果房产销售量还是保持在今年上半年的水平的话，很显然，目前深圳的供求关系是供大于求。

　　在传统的黄金假期后的三月和六月，市场供应量猛增，大大超过2007年同比水平。如下图所示：

　　政府对房产的宏观调控目前已经初见成效，通过增加廉价房、限价房和经济适用房的供给以及规定开发商进行开发的时间收紧使得房屋供给继续大量增加。导致深圳房产将逐渐趋向供大于求。

　　3．房产行业景气出现逆转，行业矛盾不断涌现

　　自去年11月国房景气指数创出40个月新高后，业内便开始判断全国房地产业景气度上升或已成“强弩之末”。果然，自去年12月起，国房景气指数持续回落，国家统计局最新公布的今年5月份国房景气指数为103.34点，环比4月下降0.73点，与去年同期的103.32点基本持平，也就是说房地产业的景气度如今已跌回一年前。

　　深圳市房地产研究中心最新发布的《2008年1-5月份深圳房地产市场发展分析报告》直言：“目前深圳房价经过较大幅度的调整后，已基本回落到去年年初的水平。”

　　加之从去年起关于房产商的负面新闻层出不穷，如万科、金地的“降价门”事件、业主集体断供事件，中天等较大的地产中介商纷纷倒闭事件等等，这些现象一方面使得投资者对于房产企业的印象大打折扣，另一方面也显示了房产行业目前正陷入困境中。

　　深圳房产中介好日子不再，最震惊的案例要数不久前刚倒闭的全国中介100强——深圳中天置业。一波未平一波又起，曾经是房价涨幅榜冠军的深圳今年以来一直在领跌全国，开始出现“购房者断供”现象。所有的负面新闻也正在讲述房产行业进入调整周期，也许这个周期会导致房产企业的重新洗牌，一部分企业倒下去，而另一部分企业在经历过一个寒冬过后，会艰难的活下来。

　　二、 多重因素影响房价

　　1． 宏观经济形势和居民收入增长状况是影响房产价格的最基本因素

　　由于房产是每个家庭所要考虑的最基本的投资，因此，房产行业的景气与宏观经济整体情况和居民的收入增长密切相关。

　　一般来说，当经济整体繁荣，居民收入增长时，房产业非常活跃。一方面政府的财政状态较好，能够拨款进行一些基础建设，同时企业的盈利状况比较理想，很多企业会选择房地产投资；另一方面居民收入增加使得居民的投资热情较高，很多稳妥的投资者比较青睐房产投资，加之流入市场的资金宽裕，自然推动房产的价格的节节攀高。但是，一旦经济出现下滑势头，那么房产会首当其冲受到影响。例如97年在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，进入经济的衰落期，房地产价格急速下跌。据统计，香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，到2001年非典时期累计跌幅已达65%。因此一般说来，房地产行业的景气度与经济周期密切契合，互为影响。

　　从深圳目前的宏观经济发展来看，已经出现明显的经济增速放缓的现象，对房地产行业来说，是一个强烈的预警信号。但是从2008年7月23日深圳市统计局公布的统计数据显示，2008年上半年全市生产总值3532.88亿元，比上年同期增长10.5％，相对去年全年的GDP增长14.5%的水平来看，下降了4个百分点，只比全国平均水平略高，在深圳改革开放后的三十年时间内这种情况极为罕见。

　　究其原因，2008年以来，深圳经济发展面临较为复杂的局面，金融市场动荡引发的世界经济增长放缓，以及人民币快速升值、从紧的货币政策等都对深圳经济产生了严重的不利影响。而从自身来看，深圳经济发展正处于转型时期，二十多年来持续快速发展所积聚的矛盾和问题日益显现。在各种国际国内不利因素的影响下，导致工业投资继续下降，与去年同期相比下降7.5%，外商及港澳台投资企业生产增速明显回落，上半年外商及港澳台投资企业增加增长仅为3.7%，低于全市平均水平6.6个百分点，另外作为深圳经济一大支柱的出口业由于受到欧盟反倾销以及人民币升值的影响，也受到较大的冲击，出口交货值所占比重由上年同期的64.0%下降到60.5%。所以从深圳市的目前的发展趋势来讲，以前的经济支柱行业如制造业、出口业、物流业都面临着转型和重新洗牌的压力。因此，作为经济运行之一的房地产行业，特别是在前两年房价过快增长的泡沫影响下，房价面临着下行的巨大风险。

　　另外，从居民收入水平来讲，深圳也面临比较大的冲击。深圳一直是个物价水平较高的城市，近两年来房价暴涨和消费品价格暴涨的影响，使得深圳市的城市竞争力大受影响。根据2008年4月10日出台的《深圳市2007年国民经济和社会发展统计公报》的最新数据显示：“深圳市在岗职工年平均工资38798元，增长10.5%全年居民人均可支配收入24870.21元，比上年增长10.2%，扣除物价因素，实际增长5.9%，相比于2007年深圳房产均价上涨35%，显然住房价格的上涨给居民的生活造成了不小的压力，使得深圳的城市吸引力大打折扣。加之从去年十月开始股市急转直下，今年年初至今，A股市场已经下跌了44.7%，市值蒸发了约15万亿，对于投资气氛浓重的深圳自然首当其冲，居民的财产性收入也大幅缩水，房产市场也冷淡下来。

　　2． 市场资金供求状态是左右房地产商的关键因素

　　从房产作为一个资金需求极大的行业，资金链是所有房产公司最重要的命脉。开发商拿地、开发都需要庞大的资金，房产商需要从银行、资本市场或是别的渠道先借贷资金进行土地储备和房产开发，而这些前期的负债和投资需要用房产的销售收入或租赁收入来偿还。因此，市场的资金供给量充裕，房地产行业就处于一个上行的周期，房产商可以很容易的从银行或资本市场筹集资金，购房者也很容易从银行拿到房贷，因此房产往往处于供不应求的境地，房价的上升也就顺理成章了。但是一旦市场的资金链紧张，将会给房产开发商带来毁灭的打击，房子会很难卖出去，价格自然就会一落千丈。

　　例如20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已，但是，九七年亚洲金融危机爆发，股市狂跌，金融系统受到严重冲击，资金大量从房市抽出，房产投资使得港人损失惨重，十年才恢复元气。

　　而从今年市场的资金供求状况来说，房产市场相当不乐观。一方面从间接融资渠道来说，从紧的货币政策将给房产商带来巨大的融资难度。在去年底中央经济工作会议正式宣布在下阶段将采取从紧的货币政策，取代已实施了十年之久的稳健的货币政策将。在从紧的货币政策信号下，银行的信贷规模一步步被调紧。在今年六月初，央行宣布人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，使得准备金率攀到了17.5%的历史高位。这是央行今年第四次上调准备金率，累计幅度达2.5个百分点，银行冻结资金约4200 余亿元。这样严厉的宏观政策将使得房产开发商越来越难从银行手中拿到贷款，加之从去年起的六次加息，房产商的借贷成本也越来越大。另外其他的间接融资渠道如信托，房产商的融资难度也越来越大。例如比较常见的股权质押信托，以前的房产企业的股权质押率一般在50%左右，今年已经降至30%，而且很多信托公司连30%的股权质押率都不接受房产业的股权质押方案，收益方面要求也越来越苛刻，一般要求达到20%左右，是去年的3倍左右。

　　另一方面，从直接融资渠道来说，房地产商也面临着不小的压力。今年从年初至今，中国A股市场就一直呈现出震荡下行的走势。上证指数从去年6000多点的最高点一路下行至2500点左右。而作为宏观调控重点的房产行业自然难逃被抛售的命运。如深圳房地产龙头万科的股价今年年初到现在下跌了50%以上，市值蒸发23%。另外其他大地产商如金地集团、保利地产、华侨城的股价跌幅均超过了50%。另外从证监会的一些措施来说，纷纷透露出对地产行业不利的信息。先是今年三月底恒大地产中止在香港上市，再是7月底金地集团公开增发85亿元A股的申请遭意外搁浅，这似乎预示着下半年非国有房地产上市公司依然面临着市场融资的困境。

　　3． 国家和地方政府的房产政策是高悬于房产市场的的尚方宝剑

　　去年年中君融财富管理研究院执行院长苏武康博士曾经说：以前是深圳，谁被你抛弃，而现在成了深圳，你被谁抛弃，以此断定房价会很快下跌，就是市场不降，政府也会创造条件让他降。大家将信将疑，今天看来，果然如此。说到底，房地产行业由于是维系整个社会发展的基础行业，因此，政策的偏向对于房产行业的景气影响非常大。

　　从全国范围来说，在06、07年各大城市房价的上涨幅度都显得过快，深圳尤其如此，这两年房价每年上涨的幅度比居民实际工资上涨幅度的3倍还要多，买房压力越来越大，使得目前深圳面临一系列尴尬得问题。比如今年的招工明显供不应求，许多人在高房价的压力下放弃了来深圳就业或选择离开深圳，深圳一向以吸引人才的优势现在已经在长三角的迅速崛起中受到严重的挑战，而且内地城市这几年的发展速度加快也使得深圳的城市竞争力受到了一些影响。另外房价的高涨使得企业的营业成本也大幅度上升，像深圳本土的一些大企业想把工厂搬到内地，如华为、富士康等都纷纷到武汉、成都去设厂，力图降低成本，提高企业利润。因此从政府的角度来讲，高房价已经对深圳的经济持续发展产生了制约因素，国家整体的宏观调控也对地产行业非常不利。很明显，处于经济的考虑，房地产的调控将是今年国家和深圳市宏观调控的重点。

　　中央政府和地方政府对于房地产业所实施的调控政策是试图通过规范政府、银行、开发商及购房者多方市场参与主体的行为，来达到使房地产业平稳健康发展的目的。如将通过规范土地出让行为、建造适量经济适用房及廉租房等，来规范地方政府自身行为，1月和6月分别出台的《关于促进节约集约用地的通知》和《违反土地管理规定行为处分办法》都是对去年土地政策的细化。对于开发商的规范，将体现在提升房地产行业资金进入门槛、控制房地产企业上市圈钱炒卖土地、抑制囤积土地及房源等和抑制炒卖土地行为、规范土地增值税等方面。对银行，将控制信贷规模，抑制不良贷款风险，今年新增贷款额度不能高于去年的3.63亿元，对开发商依然实施信贷紧缩。对于购房者，则政策的控制体现在提高第二套房的首付比例以及贷款利率来体现。多方面的政策密集出台，四管齐下，使得今年的房产市场逐渐由过热降温，房产政策的威力体现得一览无余。

　　从深圳市政府来讲，从2006年开始深圳市紧跟国家宏观调控的大局，在全国率先出台了“国六条”实施细则、住房建设规划等地方政策法规，其贯彻宏观调控的积极性无可怀疑，甚至严厉性也有过之而无不及。如2007年1月5日，深圳市人民政府发布《关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》，其中明确规定，由深圳市国土房产局选定部分拟出让的商品住宅用地，由获得商品住宅用地使用权的开发商负责在该商品住宅用地中，按照15％的比例建设政策性住房（含经济适用房、公共租赁住房）。政策性住房竣工后，由开发商无偿将住房移交给市国土房产局一度被开发商称为“深圳最为猛烈的房地产调控政策”，除了15%面积的明确规定外，政策还对于小区的物业收费标准和楼盘建筑质量也有明确的要求。而且深圳政府还在今年1月30日公布的《深圳市住房建设规划2008年度实施计划》明确宣布2008年度，计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里；另有1平方公里的存量用地也将用于住宅建设，明显加大了保障性住房的供给。从宏观调控的效果来看，很显然从2008年开始，随着房产价格的急速下跌，调控效果正在慢慢体现出来。

　　4． 土地供求和房屋供求状况直接决定房产价格的走向

　　一般说来，决定房产价格的直接因素当然体现为房屋的供求关系。如果房屋供不应求，那么房子涨价也是理所当然；如果房屋供过于求，则房产价格下跌也在于情理之中了。

　　严厉的调控政策执行使得土地的供给和房屋的供求关系出现了明显的转折。 

　　从供给方面来讲，2008年度深圳市计划出让土地总面积为1215.9万平米，从上半年的出让及成交情况来看，上半年的土地出让主要集中在商业性写字楼土地出让和住宅出让，出让的住宅土地主要集中在政策性用地，商业性土地出让较少。其中受房产调控的影响，深圳市的保障性住房面积逐年攀升，今年政府增加的保障性住房的面积是去年的3.5倍。

　　另外商品住宅供给量大增主要也是由于国家的土地政策影响，在2006年这个储地高峰期中，开发企业疯狂储地，但之后国家出台土地政策，规定2年之内不开发，国家将无偿收回土地，所以2008年中，市场供应量大增，使得市场的供需关系出现转折，导致了今年以来的房子“有价无市”的冷清局面，开发商纷纷打降价牌来促进销售。

　　5． 老百姓对房价的预期影响着房产价格的走势

　　一般说来，老百姓对房价的预期主要是反映老百姓对于投资房产的信心，如果预期比较高，也即是说大家比较看好房产市场，就会愿意进行房产投资；相反，一旦老百姓对于房产预期较低，大家就不会去买房子，房价自然会跌。

　　今年整个房地产市场的冷清反映出老百姓对于房价的预期已经从前两年过分乐观出现了拐点。主要原因也在于国际国内所暴露出来的房产投资的问题。去年八月爆发的“美国次贷危机”使得美国的房产行业一落千丈，也导致了世界金融局势的动荡。另外从国内来看，汶川大地震、万科、金地降价门、中天的倒闭、深圳断供门等等负面消息的出现，使得普通老百姓对于购房的需求大打折扣，加之银行信贷放紧，大家对于房地产市场信息严重不足，加之对于地产商长期以来的不信任感，使得今年多数人看空房地产市场。必须买房子的人也等着房子降价了再买，因此，这最终导致了今年以来房产销售额大幅下降，例如万科今年的中报中显示今年的中报也显示公司六月份实现销售面积44.8 万平方米，销售金额43.7 亿元，分别比07 年同期减少38.0% 和22.8%。房产市场正在逐渐转冷。

　　三、 房产市场的未来：路漫长其修远兮

　　1． 由于面临经济增长放缓和货币从紧的压力，房产行业不景气还会持续一段时间

　　今年整个宏观经济增长的趋势都开始放缓，而面对持续的高通胀，宏观经济政策的制定面临着巨大的挑战。货币从紧带来的资金压力对于房地产行业来说是毁灭性的打击。因此，房地产行业如果还想重现前两年的辉煌，恐怕还有漫长的路要走。

　　2． 深圳等城市由于经济增长下滑明显，房地产面临的调整压力会更大

　　深圳由于今年处于经济转型期，传统的支柱产业如出口、物流、IT业都面临着产业转型和强烈的竞争压力，因此今年深圳的经济增长已经明显放慢。而高房价已经成为制约深圳经济告诉发展的一个因素，因此，政府会强硬的干预整个市场，因此未来几年内，也许房地产行业面临的调整压力会更大。

　　3． 部分品种、部分区域房产面临一定机会

　　目前深圳的房产市场呈现出明显的区域分化特征还显示不同的区域、不同种类的房产，价格走势分化明显：如写字楼跌幅较小，而住宅价格下降较大。相应的商务区福田区、罗湖区房价跌幅较少；而关内南山、关外宝安、龙华区房价跌幅较大。因此，由于深圳国际化都市的外衣，从投资的角度来讲，目前投资部分品种、部分区域的房产业会有一些机会，如福田中心区的写字楼等等。

　　四、 未来深圳房地产的投资策略

　　1． 降低借贷比例，重点关注有品牌、地段好、价格适中的房产

　　美国“次贷”和“断供门”事件都说明了一个道理：房产投资不是投机，一定要谨慎。像现在深圳出现的断供现象，实际上是一种让银行和业主两败俱伤的做法，而对于开发商来说，受到的威胁真的不大。所以从个人投资的角度，还是需要降低信贷比例，量力而行。

　　加之未来几年在国家和地方政府的房产调控下，房产业将面临着残酷的优胜劣汰的选择，因此选择品牌好的地产商相对来说风险会小一些。另外，房产由于变现不易，尤其是现在的市场，选择的时候一定要考虑地段、价格等多种因素，挑选适合自己目前财务状况和家庭需要的房子。

　　2． 重点关注未来深圳市经济持续性比较强的区域，如福田中心区、高新科技园等

　　由于深圳的经济面临着转型的压力，因此选房子的地区一定要和城市的发展相适应才会带来未来看涨的预期。随着出口行业的衰退，金融业和高新科技企业将会是未来深圳政府重点扶持的产业，相应的福田中心区和南山高新科技园的房产的投资价值会在未来的时间里一步一步显现出来。

　　3． 采取租售结合的方式，使房产可以在租金和出售获得双收益

　　房产能够带来最大的效用就在于它可以租售兼备。虽然目前，房子的交易市场冷清，但是房产的租赁市场并没有受到太大的影响。因此选择一处招租方便的房子，就可以在市场不景气的时候让它产生租金收入，而在市场情况不错的时候出售获利。

　　4． 自由资金较多的投资者，可关注中心区的写字楼和上海的高尚住宅区，减少在深圳房产投资的比例

　　由于深圳的房价在前两年产生的泡沫太多，因此房价下行或市场冷清的请况也许会持续很长的时间。因此，有能力的投资者可以适当减少在深圳的房产投资比例，福田中心区的写字楼和上海的高尚住宅区也许是个不错的选择。 

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